종합부동산세란? 과세대상 기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 개인이 보유한 주택 수와 공시가격의 합산액에 따라 중과세율 등이 적용되어 납세액이 결정되어 당해 12월 1일~15일 사이에 납부를 추진합니다.
만약에
본인이 합산배제 적용을 받는 임대주택 등을 보유하고 있다면 9월 16일~30일 사이에 신고해야 합니다.
일례로 제가 직접 손으로 계산한 세액과 국세청 홈택스에서 제공하는 1가구 2주택 종부세 계산기에 같은 조건을 입력하여 산출한 세액이 같은지 비교해 봅니다.
그리고.
주택과 토지의 세금 계산법이 다릅니다만, 오늘은 아파트가 포함되는 주택 분의 내용입니다.
겉에 보이시죠?
해당 조건과 같이 2개의 아파트를 6년간 소유하고 있는 ‘박준섭’이 납부해야 할 세금을 산정해 보는데, 아래와 같이 국세청 홈택스에도 동일하게 기입하였습니다.
일단
세액이계산되는시스템은아래사진과같습니다.
● 종부세 계산기의 과세표준은?9억원입니다.
[공시가격 총(H,L아파트) – 공제금액] × 공정시장가비율 (100%) = 과세표준
( 6 + 9억원 ) – 6억원 × 1 = 9억원
▶인별합산이므로 박준섭 본인이 소유하고 있는 아파트의 시세가 아닌 ‘공시가격’을 입력하셔야 합니다.
▶ 1가구 1주택자이며, 이를 단독 소유했을 경우에만 11억원이 공제됩니다.
(←가구기준 유의)(이외 6억원 공제)
▶ 올해 공정시장가액 비중은 100%입니다.
작년에는 95퍼센트에서 0.95를 기록했지만 해마다 높아지고 있어요.
1가구 2주택 종부세 세액은? 과세표준을 구했으니 여기에 세율을 곱하면 됩니다.
그리고 두 가지 방법으로 입수할 수 있습니다만, 둘 다 살펴보겠습니다.
- 첫 번째 방법
- = (과세표준×세율) – 누진공제액
- = ( 9억원 × 0 . 022 ) – 480만원
- = 15,000,000원
- ▶ 과세표준이 12억원 이하에 해당되므로 세율은 2.2%입니다.
이건 백분율이니까 0.022를 곱해야겠죠? - ▶상산술식은 하단 세율표 참고
- ▶일반과 중과세율을 결정하는 주택수는 개인이 보유한 물건을 기준으로 판단해 주십시오. (←세대 기준 아님 주의)
2) 두 번째 방법
= 840만원 + (6억원 초과 과세표준의 1천분의 22)
= 840만원 + [ ( 9억-6억원 ) × 0 . 022 ]
=15,000,000원 = 종합부동산세액
▶첫번째 방법과 동일한 결과이므로, 자신의 취향에 맞는 방법으로 계산해 보세요.
▶ 1천분의 22는 0.022를 곱하게 됩니다.
▶세율은 아래 사진 2장의 표
공제할 재산세액은?천오백만원의 세액을 모두 납부하지 않아요. 박준섭 씨는 두 아파트의 재산세를 7월과 9월에 50%씩 납부했으니 이를 공제해 주세요.
쉽게 말하면
종합부동산세와 함께 보유세 중 하나인 재산세로 납부한 세액은 이중과세하지 않는다는 것입니다.
그럼 재산세로 낸 만큼만 제하면 되는 건가요?
그렇지 않습니다
왜요?
여기서 공제할 금액은 종부세 과세표준 금액으로 따져야 하기 때문인데 이해하기는 어렵지만 차근차근 따져보면 그렇지 않으니 좀 더 집중해 보세요.
위산술식을 풀어봅시다.
A) 재산세 부과세액
= (물건별공시가격×재산세공정시장가액비율×재산세율)- 재산세 누진공제액
① H 아파트 : ( 6억원 x 0 . 6 ) × 0 . 004 – 630,000원 : 810,000원
② L 아파트 : ( 9억원 x 0 . 6 ) x 0 . 004 – 630,000원 : 1,530,000원
따라서
A는 2개의 금액을 합해서 2,340,000원입니다.
▶주택의 재산세의 공정시장가액 비율은 60%이므로 0.6%를 곱했습니다.
(토지 또는 건물은 70%)
▶ 이에 따른 과세표준이 3.6억 및 4억원이 되고 3억이 넘으므로 0.4%의 세율이 적용되어 0.004를 곱했습니다.
▶ 이에 해당하는 누진 공제액은 63만원이니 이를 공제합니다.
B) 종합부동산세의 과세표준에 대한 재산세 상당액
= 종합부동산세 과세표준×공정시장가격비율(재산세)×세율(재산세)
= 9 억 x 0 . 6 x 0 . 004
따라서
B는 2,160,000원입니다
▶ 종부세 과세표준 9억원을 기준으로 위 표를 참고하여 재산세 공정시장가액 비율 60%와 세율 0.4%를 적용하시기 바랍니다.
C) 주택 전체에 대한 재산세 상당액
=(H와 L아파트 공시가격 합계)×재산세 공정시장가액 비율×재산세율-재산세 누진공제액
= 15 억 x 0 . 6 x 0 . 004 – 630,000원
따라서
C의 가격은 2,970,000원입니다
▶ 과세표준이 아닌 소유하시는 모든 주택의 공시가격을 기준으로 세율과 가격의 비율을 적용하시기 바랍니다.
결과는?
재산세와 중복되어 공제되는 금액인 D는 A x B ÷ C로 계산해야 하므로 2,340,000원 x 2,160,000원 ÷ 2,970,000원 ÷ 2,970,000원을 통해
D=1,701,818원입니다.
1가구 2주택 종부세 계산기에서 납부해야 할 세금은?박준섭은 주택 분의 종합부동산 세액으로부터 재산세액의 중복에 의해 공제되는 금액을 제외한 15,000,000원 – 1,701,818원 = 13,298,182원을 납부하지 않으면 안됩니다.
그런데.
“실제로 농어촌특별세도 함께 징수되는데, 이 금액은 총 납부세액의 20%에 해당하므로 13,298,182원(=13,298,182원x0.2)
따라서
최종 납부하실 세금은 15,957,818원이 정답입니다.
국세청 홈택스에서 계산해 본 결과는?
아래 사진과 같이 동치입니다.
칭찬받아 마땅하겠죠?
추가로 공제해야 할 부분은 없나요?두 가지가 존재합니다.
① 장기보유 및 고령자 공제율
둘을 합산해 산출세액의 최대 80%까지 공제해 주는데 이는 1가구 1주택자인 납세의무자에게만 주어지는 혜택입니다.
② 세 부담 상한
급격한 세부담 증가를 방지하기 위해 조정대상지역 2주택자의 경우 전년도 기준 재산세와 종부세를 합산한 금액에서 최대 300%까지 상한선을 두고 있습니다.
그리고.
편의를 위해 오늘의 예에서는 배제하고 있으므로 설명은 아래 사진을 참고하시기 바랍니다.
※법인은 적용 없음
● 박준섭의 부동산 보유 세금계산기 결과는? ① H아파트
재산세 : 810,000원 (우리는 이미 손에 쥔 것이지요)?)
도시부분 : 재산세 과세표준 x 1,000분의 1.4 = 6억원 x 0.6 x 0.0014 =
지방교육세 : 재산세액의 20% = 162,000원
▶ 총 1,476,000원
② L아파트
재산세 : 1,530,000원
도시지역 성분: 9억 x 0.6 x 0.0014 756,000원
지방교육세 : 306,000원
▶ 총 2,592,000원
③ 종합부동산세 : 13,298,182원
④ 농어촌특별세 : 2,659,636원
따라서 ①+②+③+④ 모두 더하면 20,025,818원입니다.
이렇게 1가구 2주택 종부세 계산기, 그리고 부동산 보유세 계산기 사용에 관한 글을 작성해 보았는데 산식 자체의 난이도가 높지 않으니 여러 번 직접 따라해 보시기 바랍니다.
