시간이 지날수록 전국의 부동산 가격이 크게 증가하면서 자가를 갖지 못한 사람들의 내 집 마련을 위한 관심을 더욱 집중시키고 있습니다.
지역 대부분이 규제구역으로 지정되면서 조정지역 아파트 담보대출 한도가 줄어들게 되면서 후순위 담보대출을 활용한 여유자금 마련이 시간이 지날수록 불가능해지고 있습니다.
현실적으로 소득이 높은 것이 아니라면 금융권의 지원을 받은 주택담보대출이 없는 상태에서 내 집을 마련한다는 것은 불가능하고 구매자금이 있다고 해도 현금을 주고 아파트를 사는 것보다 주택매매대출을 쓰는 것이 훨씬 이득입니다.
이런 상황에서 투기를 막기 위해 보유주택의 주택담보대출을 받거나 신규주택의 주택매매대출을 통해 구입하는 방식을 막기 위해 조정지역의 아파트담보대출을 받는 경우 추가 약정서를 반드시 작성하도록 했습니다.
먼저 생활안정자금 대출에 대해 설명하겠습니다.
일반적으로 생활안정자금은 의료비나 생활비 등에 용도를 두고 있어야 합니다.
기타 용도를 두고 사용해 버리면 규제에 걸린다는 것을 알아두시기 바랍니다.
옛날에는 주택만 있으면 그렇게 어렵지 않게 진행할 수 있었지만 현재는 제약이 많아졌습니다.
생활안정자금 대출 약정서가 더해지면서 부동산 정책 흐름도 점점 변화하고 있다고 합니다.
자금 사용에 관한 구분입니다.
가계자금 생활안정자금 전세퇴거자금대출 또는 사업자금대출처럼 이용용도에 맞게 대출을 구분해 놓고 만약 자금용도를 위반하면 여러 방면으로 패널티를 받습니다.
생활안정자금대출 진행 시 약정서를 따로 써야 하는데 해당 약정서에는 위반 시 즉시 환수조치 및 최소 3년간 주택담보대출과 관련한 금융거래를 전혀 할 수 없다는 항목이 포함돼 있다고 합니다.
실제로 위반사항이 있으면 금융회사에서 신용조회를 한 번에 위반사항이 무엇인지 확인할 수 있으므로 반드시 주의해야 합니다.
생활안정자금 대출은 1년에 1억까지 가능합니다.
이용 가능 금액은 총 1억을 초과할 수 없으며, 이를 전문용어로 연간 대출한도라고 부릅니다.
예를 들어 조정지역 아파트 담보대출 1억을 사용 중이라면 환승을 통해 2억을 실행함으로써 1억은 상환처리되고 1억은 가용금액으로 간주된다고 합니다.
연간 대출한도 주체는 흔히 개인 내지 차주가 아닌 담보물을 기준으로 적용되는데다 만약 여러분이 주택을 2채 소유하고 있다면 각각 1억씩 해서 총 2억의 주택담보대출 한도가 발생합니다.
가계자금으로 들어가는 전세퇴거자금대출은 조금 드문 경우입니다.
왜냐하면 다주택자 규제처럼 서민 주거안정이라는 두 가지를 한꺼번에 잡을 뿐만 아니라 갭투자까지 정확히 막으려다 보니 전세퇴거자금대출에 굉장히 복잡한 형식의 규제가 여기저기 적용되기 때문에 전문가의 도움이 꼭 필요하다고 합니다.
주택담보대출 한도금리는 1주택자 기준으로 하면 투기과열지구 LTV 40% 조정대상지역 LTV 50% 비규제지역 LTV 70%입니다.
2주택 이상 다주택자 한도를 기준으로 하면 투기과열지구 LTV 30% 조정대상지역 LTV 40% 비규제지역 LTV 60%가 적용됩니다.
조금이라도 부동산 규제에 관해 관심이 있다면 예전부터 숙지하고 있던 내용이라고 생각합니다.
현실적으로 보면 주택매매대출을 진행하는 금융사에 따라 LTV에 다소 차이가 있는 게 일반적인 경우입니다.
이런 LTV와 DSR DTI를 기반으로 계산한 한도 외에도 금융사에서는 LTV 비율에 따라 금리가 다른 것도 생각해야 합니다.
주택담보대출의 LTV가 낮을수록 금융회사가 가질 위험이 줄어들기 때문에 한도를 낮춰 이용하면 금리까지 떨어지고 한도가 올라갈수록 금리도 함께 상승하는 방식입니다.
조금 특색 있는 경우로는 오피스텔 매매대출의 경우에는 규제지역에도 최대 LTV 70%까지 원활하게 가능하고 금융사별 상황에 따라 조금씩 편차가 있습니다.
이런 규제 상황에서 벗어나는 것이 사업자금대출과 후순위담보대출입니다.
부동산 규제는 가계자금을 대상으로 하기 때문에 사업자금대출의 경우 LTV 규제가 가해지지 않고, 후순위 담보대출은 일단 먼저 받아둔 담보대출을 유지하다가 2순위 이하 근저당 설정을 통해 담보대출을 받는 방식이어서 목적자금과 다른 경우가 많아 LTV 규제를 따로 받지 않습니다.
따라서 최근 은행권이나 제2금융권을 통해 진행하는 담보대출이 어려워진 상황인데다 만약 사업자금대출을 사용하기 어렵다면 후순위담보대출을 이용하는 경우가 많아지고 있습니다.
이는 이전보다 감소한 LTV와 상승한 주택가격에 따라 추가금액이 필수인 주택구입대출에도 이용됩니다.
조정지역 아파트 담보대출의 경우는 보통 제2금융권 저축은행을 통해 많이 실행되고 후순위 담보대출의 경우 P2P금융권 또는 대부업계를 통해 자주 실행됩니다.
지금은 부동산이나 금융을 꼼꼼히 이해해야 타격받는 상황을 줄일 수 있습니다.
현재의 부동산 정책을 살펴보면 기존 정책과 함께 새로운 정책까지 뒤섞여 매우 복잡하고 어렵습니다.
알고 있어도 또 다른 새로운 조항이 적용되어 버리면 바로 대응하기 어려운 것이 사실입니다.
사실상 가장 유리한 방법은 금융 전문가를 통해 여러 조언을 받는 방법이고, 신용등급에 변동이 없는지 조회를 통해 한도나 금리까지 알아볼 수 있어 추가적으로 여러분의 금융 컨디션이 어떤 상태인지 체크해보는 시간이 될 것 같습니다.
지금은 부동산이나 금융을 꼼꼼히 이해해야 타격받는 상황을 줄일 수 있습니다.
현재의 부동산 정책을 살펴보면 기존 정책과 함께 새로운 정책까지 뒤섞여 매우 복잡하고 어렵습니다.
알고 있어도 또 다른 새로운 조항이 적용되어 버리면 바로 대응하기 어려운 것이 사실입니다.
사실상 가장 유리한 방법은 금융 전문가를 통해 여러 조언을 받는 방법이고, 신용등급에 변동이 없는지 조회를 통해 한도나 금리까지 알아볼 수 있어 추가적으로 여러분의 금융 컨디션이 어떤 상태인지 체크해보는 시간이 될 것 같습니다.