[현황도로 건축허가 가능여부/맹지진입도로 내는 방법/지자체마다 다른 조례규정/토지사용승낙서가 필요없는 경우/건축허가 반려처분 취소] 윤현석 변호사

10대 대형 로펌(유한) 동인부동산건설전문센터 한국건설법무학회 정회원 대한변호사협회 공식인증 형사전문 윤현석 변호사입니다.

오늘은 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받고자 하는 경우 ‘도로’와 관련하여 1. 현황도로에서도 도로여부 2. 맹지건축허가가 가능한지 3. 근린건축허가와 도로생성여부 4. 지자체별 도로에 대한 조례의 내용을 살펴보고 건축허가 가능한 도로에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

도로와 관련된 분쟁은 건축허가의 주요 쟁점 중 하나이므로 관련 분쟁 발생 시 건설·부동산 전문 변호사의 최적화된 대응방안을 참고하시기 바랍니다.

Q) 변호사님 현황 도로가 뭐죠?A) 실제로 도로로 쓰이고 있는 땅을 말합니다.

건축법에서 정한 도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 폭 4m 이상의 도로로서 도로법 등 관계법령에 의거 고시된 도로를 말하는데, 현재 도로란 그러한 법령에 의하지 않은 도로를 말합니다.

일반 공중의 통행에 사용되는 도로로 지정 역시 ‘도로’가 아닌 ‘대·전·답’ 등의 경우가 많습니다.

Q) 변호사님. 맹지에 건물을 신축하려고 하는 경우, 현상 도로가 왜 중요합니까?A) 건축 허가 시 도로 요건이 상당히 까다롭습니다.

도로란 앞서 언급한 바와 같이 보행과 차량통행이 가능한 4미터 이상의 폭을 가지며 법령에 따라 고시되어야 하며(건축법 제2조 제1항) 건축물의 부지는 이러한 도로에 2미터 이상 접하여야 합니다(건축법 제44조). 즉 맹지와 같은 경우 토지가 있더라도 함부로 건물을 신축할 수 있는 것은 아니라는 뜻입니다.

그러나 건축법상 도로가 아니더라도 부지가 ‘현황도로’와 맞닿아 있으면 건축이 가능한 경우가 있습니다.

Q) 변호사님. 도로가 아닌 현황도로로만 건축할 수 있나요?A) 가능한 경우가 있습니다.

폭이 4m 이상1975년 개정 건축법 이후에는 단순히 폭 4미터인 것만으로는 건축법상 도로로 인정되지 않으며 법령의 규정이 있거나 지자체장이 지정한 사실이 있어야 도로로 인정받을 수 있습니다.

그런데 1975년 개정 건축법 부칙 제2조에 따르면 개정 건축법 시행 당시 기존 규정에 의한 도로라면 개정 이후 규정에 적합하지 않은 도로라도 이를 도로로 간주한다고 규정하고 있고, 이에 대법원 역시 1) 개정 건축법 시행 전에 2) 폭 4미터 이상의 도로가 3) 주민의 통행로 이용되었다면 지자체의 장이 도로로 지정하지 않은 사실상의 도로라도 이는 건축법상의 도로에 해당한다는 입장입니다.

즉, 오래전부터 4미터 이상의 폭으로 주민의 통행로 이용되었다면 지정고시가 없어도 그 현황도에서는 건축이 가능한 건축법상 도로에 해당하는 것입니다.

폭이 4m 미만폭이 4미터 미만인 경우 건축 허가를 받는 것은 원칙적으로 매우 어렵습니다.

단, 각 지자체 조례에 따라 4미터 미만이라도 도로 지정이 가능한 경우가 있으므로 각 지자체 조례의 요건에 해당하는 내용을 살펴보겠습니다.

Q) 변호사님. 조례에 따라 각각 다른가요?A) 네, 다 달라요.많은 분들이 현황도로를 이용하여 인근 부지에서 건축허가를 받은 사실이 있다면 그 도로를 이용하여 신규로 건축허가를 받을 수 있다고 알고 있는 경우가 많은데, 사실상 도로로 인정되는 즉 현황도로의 인정요건과 건축허가를 위한 요건은 서로 별개라는 판례의 입장 등을 고려하면 오히려 건축허가를 받은 현황도로가 있더라도 그 도로를 이유로 새로운 건축허가가 가능하다고 보기 어려운 것이 합리적인 해석입니다.

다만, 각 지자체는 조례를 통해 도로 지정에 관한 내용을 규정하고 있지만, [사실상의 도로로 인정하여 건축허가(신고)한 사실이 있는 통로]를 도로로 지정할 수 있다는 예외적인 안산시 건축조례와 같은 경우에는 건축허가가 가능하다고 할 것입니다.

경기도 내에서는 광주시 안산시 하남시 양평군 등의 조례가 도로 지정에 적극적인 편이고, 군포시 김포시 등은 도로 지정 범위를 소극적으로 한정하고 있는 편입니다.

다만, 각 지자체는 조례를 통해 도로 지정에 관한 내용을 규정하고 있지만, [사실상의 도로로 인정하여 건축허가(신고)한 사실이 있는 통로]를 도로로 지정할 수 있다는 예외적인 안산시 건축조례와 같은 경우에는 건축허가가 가능하다고 할 것입니다.

경기도 내에서는 광주시 안산시 하남시 양평군 등의 조례가 도로 지정에 적극적인 편이고, 군포시 김포시 등은 도로 지정 범위를 소극적으로 한정하고 있는 편입니다.

10대 로펌 법무법인(유한) 동인부동산건설전문센터 윤형석 변호사 사건 수행오늘은 건축법상 도로, 맹지, 진입도로 현황도로, 건축허가와 관련된 각종 법률적 다툼에 대해 공부하는 시간을 가졌습니다.

건축허가 및 도로에 관한 요건은 각 지자체마다 담당자마다 그 기준이 제각각이므로 반드시 법률 검토를 거쳐 권리를 제대로 행사해 주시기 바랍니다.

10대 대형로펌 법무법인(유한) 동인부동산·건축전문센터 한국건설법무학회 정회원인 윤현석 변호사의 경우 서울고검, 부산고검, 의정부지검에서 행정·국가소송팀장을 역임하며 굴지의 대형 건설사 변호사 경력을 바탕으로 1.건축불허가처분취소소송 2.토지사용승낙서 및 도로요건과 관련된 문제를 성사시킨 명실상부한 해당 분야 전문가입니다.

따라서 건축허가 및 현황도로 맹지 진입도로 개설과 관련된 분쟁이 발생할 경우 윤현석 변호사와 상의하여 최선의 해결책을 찾으시기 바랍니다.

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